El proyecto BD Bacatá y la controversia fiduciaria
La Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia profirió sentencia el 11 de septiembre de 2026 dentro de un proceso de acción de protección al consumidor financiero instaurado contra Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en su calidad de vocera de los fideicomisos Bacatá Área Comercial Fase 1, Recursos Complejo Bacatá y Lote Complejo Bacatá.
La demandante, en calidad de beneficiaria del fideicomiso, reclamó la restitución de los aportes entregados para la adquisición de derechos fiduciarios en el proyecto BD Bacatá, cuyo objeto —la operación de un área comercial hotelera— no se concretó después de más de 15 años desde la constitución del fideicomiso.
La fiduciaria propuso múltiples excepciones de mérito, incluyendo falta de legitimación, cumplimiento de sus obligaciones, ausencia de nexo causal y ausencia de perjuicios. La Delegatura las negó todas.
Los deberes indelegables de la sociedad fiduciaria
El eje central de la decisión es la determinación de que la sociedad fiduciaria omitió deberes profesionales e indelegables que le son exigibles por su naturaleza de administradora profesional de recursos ajenos. La Delegatura fundamentó la responsabilidad en:
- Artículo 1234 del Código de Comercio: que impone a la fiduciaria un catálogo de deberes enunciativos pero indelegables, exigibles bajo altos estándares de lealtad, diligencia, transparencia y profesionalismo.
- Artículo 1243 del Código de Comercio: que establece que el fiduciario responde hasta de culpa leve en el cumplimiento de su gestión.
- Ley 1328 de 2009: Régimen de Protección al Consumidor Financiero, que impone el deber de debida diligencia en la prestación de servicios a los consumidores financieros.
- Circular Básica Jurídica (CE 029 de 2014): de la Superintendencia Financiera de Colombia.
- Artículo 78 de la Constitución Política: que consagra la protección al consumidor como mandato constitucional autónomo.
"…el artículo 1234 del Código de Comercio le impone un catálogo de deberes que, aunque son enunciativos, están referidos a unos débitos indelegables que asume por el carácter profesional que identifica su actividad y que debe cumplir bajo altos estándares de lealtad, diligencia, transparencia y profesionalismo, es decir, como lo haría un buen hombre de negocios…"
En qué falló concretamente Acción Fiduciaria
La Delegatura identificó omisiones específicas que configuraron la responsabilidad de la fiduciaria con su propio patrimonio:
- Falta de verificación de la capacidad del fideicomitente para ejecutar el proyecto inmobiliario antes de recibir los aportes de los beneficiarios.
- Valoración deficiente del punto de equilibrio: la fiduciaria permitió la vinculación y permanencia de recursos en un negocio cuya estructura financiera carecía de soporte material suficiente para garantizar el tránsito a la etapa de operación.
- Incumplimiento del deber de información: no suministró oportunamente información veraz, suficiente y comprensible sobre el estado real del proyecto y sus riesgos.
- Pasividad como administradora profesional: no realizó diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia.
La Delegatura fue categórica al señalar que la alegada buena fe no prosperó, pues en una actividad financiera regulada no basta la convicción subjetiva de haber actuado correctamente: se exige una conducta objetivamente ajustada a los estándares de profesionalismo, diligencia y previsión.
"…es claro que la fiduciaria no era una convidada de piedra en punto a la verificación de que el patrimonio autónomo estuviese integrado en su totalidad antes de que se iniciara la fase operativa del proyecto, pues con independencia de que en las cláusulas contractuales no se haya impuesto de manera específica esa obligación, es evidente que en su calidad de administradora profesional en este tipo de negocios, estaba compelida a realizar con diligencia todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia…"
Responsabilidad en nombre propio de la fiduciaria
Uno de los aspectos más relevantes del fallo es que la condena recae sobre Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en nombre propio, es decir, la fiduciaria debe responder con su propio patrimonio y no con los activos del fideicomiso.
La Delegatura ordenó el pago de $998.849.648, que corresponde al capital histórico de $495.000.000 actualizado con el IPC hasta julio de 2026:
- Aporte del 23 de abril de 2013: $51.300.000 → actualizado a $103.775.503
- Aporte del 29 de mayo de 2013: $443.700.000 → actualizado a $895.074.145
Adicionalmente, si la fiduciaria no paga dentro de los 20 días hábiles siguientes a la ejecutoria, se causarán intereses moratorios a la tasa del artículo 884 del Código de Comercio sobre el monto actualizado, y se activará el trámite sancionatorio del numeral 11 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
¿Qué significa este fallo para fideicomitentes y beneficiarios?
Esta sentencia consolida una línea jurisprudencial importante de la SFC en materia de responsabilidad fiduciaria. Sus implicaciones prácticas son significativas:
- Las omisiones de la fiduciaria en la verificación de la viabilidad del proyecto pueden generar responsabilidad civil directa en nombre propio, aunque el contrato limite expresamente sus obligaciones.
- El deber de información de la fiduciaria frente al consumidor financiero es autónomo y constitucional (art. 78 C.P.), independiente de lo pactado contractualmente.
- La buena fe subjetiva de la fiduciaria no es suficiente para exonerarse: se requiere una conducta objetiva, diligente y profesional.
- La indexación de los aportes procede incluso de oficio, conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil.
- Los 15 años de espera sin que el proyecto entre en operación son un factor que la Delegatura consideró relevante para establecer el incumplimiento.
Si usted tiene recursos aportados a una fiducia inmobiliaria cuyos resultados no se han materializado, este fallo es un referente jurídico relevante para evaluar las alternativas de reclamación disponibles.